Nastybishop
Αγορά Ακινήτων στην Ελλάδα. Τι μας επιφυλάσσει το μέλλον;
1437 αναγνώστες
Τρίτη, 29 Ιουλίου 2008
18:32

Αρχικά θα σας πρότεινα να ρίξετε μια ματιά σε αυτή την διαδραστική εφαρμογή των financial times σχετικά με τις αγορές κατοικίας στην Ευρώπή και την εξέλιξη των τιμών τους την τελευταία δεκαετία, επίσης στο τέλος της σελίδας μπορείτε να διαβάσετε μια σειρά από σχετικά άρθρα πάνω στο θέμα.

www.ft.com/cms/s/0/4fda2cc8-525a-11dd-9ba7-000077b07658.html

Όπως μπορείτε να διαπιστώσετε η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα ήταν φυσικά ταυρώδης (+35%) τα τελευταία χρόνια 2003-2007, αν και όχι τόσο όσο άλλων ευρωπαϊκών χωρών (πχ Εσθονία 180%)*. Πλέον και δεδομένου των διεθνών συνθηκών οι προοπτικές της φαίνονται αρνητικές και η γενικότερη προσδοκία συγκλίνει στην διόρθωση. Κάτω λοιπόν οι τιμές. Αλλά πόσο κάτω;

Έχω την αίσθηση ότι δεν πρόκειται να δούμε υπερβολές. Μια υποχώρηση των τιμών της τάξης του 5%-10% ίσως είναι αναπόφευκτη, αλλά δύσκολα θα κατέβουν οι τιμές πιο χαμηλά. Αν και πολλοί παράγοντες είναι αυτοί που επηρεάζουν τις συγκεκριμένες αγορές, εγώ βασίζω την εκτίμηση μου σε έναν, το οποίον θεωρώ και πιο σημαντικό, τον πολιτισμικό παράγοντα. Οι Έλληνες χαρακτηρίζονταν πάντα από μια μανία για ακίνητη περιουσία (ιδιοκατοίκηση, εξοχική κατοικία, οικόπεδα κτλ). Δίχως υπερβολή, μπορούμε να μιλάμε για έναν πραγματικό φετιχισμό του ακίνητου πλούτου με βαθειές ρίζες που λόγω της γενικότερης αδράνειας που χαρακτηρίζει τους πολιτισμικούς θεσμούς, δεν βλέπω για ποιό λόγο να αλλάξει σύντομα. Να λοιπόν πως επηρεάζει αυτός ο παράγοντας την προσφορά και την ζήτηση:

Προσφορά: Ενώ σε άλλες χώρες το ακίνητο λίγο ως πολύ είναι ένα στοιχείο του "ενεργητικού" των νοικοκυριών (όπως πχ μετοχές, ομόλογα κτλ) και αντιμετωπίζεται ανάλογα. Δηλαδή παρακολουθείτε η αποτίμηση του, αγοράζετε εύκολα, πουλιέται εύκολα. Στην Ελλάδα τα πράγματα είναι διαφορετικά, το ακίνητο δεν αντιμετωπίζεται με την δέουσα οικονομική κυνικότητα που χαρακτηρίζει ένα asset, αρα εκ των πραγμάτων έχουμε να κάνουμε με μια πολύ πεισματάρικη προσφορά.

Ζήτηση: Η πρότιμηση για το αγαθό "ακίνητος πλούτος" είναι πολύ ισχυρή. Και όπως είπαμε δεν τεκμηριώνεται με οικονομικά κριτήρια, καθότι εδώ έχουμε να κάνουμε με ένα φετιχ (πχ γιατί οι γονείς συνήθως επιλέγουν να κληροδοτήσουν στα παιδιά τους ακίνητα και όχι κάτι άλλο όπως για παράδειγμα μετοχές;). Αρα λοιπόν η αγορά ειναι γεμάτη από δυνητικούς αγοράστες. Ας αποκωδικοποιήσουμε την συμπεριφορά τους. Εσείς αν ενδιαφερόσασταν να αγοράζατε ένα ακίνητο τι θα πραττατε στη δεδομένη συγκυρία; Εγώ προσωπικά πάντως, θα περίμενα. Το κεφάλαιο μπορεί να περιμένει στην αγκαλιά μιας εύφορης προθεσμιακής κατάθεσης και εγώ υπομονετικά να περιμένω την διόρθωση των τιμών (που όλοι μιλάνε για αυτήν) προκειμένου να κινηθώ. Το κέρδος λοιπόν είναι διπλό σε σχέση με το να κινηθώ τώρα. Η αναμονή των δυνητικών αγοραστών είναι λοιπόν μια πολύ λογική αντίδραση, εξου και το μεγάλο στοκ των απούλητων διαμερισμάτων.

 Και αν όντως οι τιμές διορθώσουν; Τότε θα αρχίσει να κινητοποιείται η μάζα των δυνητικών αγοράστων που περιμένει υπομονετικά τη λεία της. Οι τιμές συνεπώς μάλλον θα κινηθούν προς τα κάτω, αλλά όχι πολύ κάτω. Μια μέση διόρθωση της τάξης του 5%-10% πιστεύω ότι είναι αρκετή. Θα εκπλαγώ αν δω πιο δραματικές αλλαγές.

Σημ: Φυσικά όλα τα παραπάνω έχουν νοήμα αν υποθέσουμε ότι η διεθνής πιστωτική κρίση βαίνει προς το τέλος της. Αν αντιθέτως τα πράγματα χειροτερεύσουν, όχι η αγορά ακινήτων ΑΛΛΑ ΤΙΠΟΤΕ ΚΑΙ ΚΑΝΕΝΑΣ δεν θα μείνει αλώβητος.

 

*Αν και αυτά τα στατιστικά είναι εν μέρει παραπλανητικά, καθότι μεγάλη σημασία έχει η βάση του υπολογισμού.

Σχόλια

29/07 19:18  Τριαντάφυλλος Κατσαρέλης
Άντε πάλι, "welcome back" (συ μάλιστα χωρίς "disclaimer" στον υπότιτλο...)
Θες τα γενέθλια της Goldmine, θες η πανσέληνος... Σήμερα είναι από τις "πλέον Ποιοτικές" ημέρες της μπλογκογειτονιάς !..
29/07 19:25  Nastybishop
σε ευχαριστώ φίλε Τριαντάφυλλε. οντως είχαμε μουδιάσει λίγο τελευταία...ελπίζω να επανέλθουν όλοι δριμύτεροι...
30/07 15:26  Τυφώνας
Μπορεί να φτάσει και το 20 με 30% η πτώση φίλε μου … αλλά θέλει πολύ συζήτηση και δυστυχώς δεν έχω χρόνο …

Αρκετά καλό το άρθρο σου!
Το σχόλιό σας
Για να σχολιάσετε το άρθρο πρέπει να κάνετε Login στο Capital.gr
Αξιολογήστε το άρθρο
11 ψήφοι

 Εκτύπωση
 Αποστολή με e-mail

Σχετικά με το blog



Αναζήτηση
Προηγούμενα Άρθρα
Τελευταίες δημοσιεύσεις